マンション建替えの中での「計画」というのは、建物の設計にとどまらず、資金調達や多数の区分所有者間の合意形成など事業面での、建替え独自の困難な問題がいくつもあり、それらの問題の解決を視野に入れたものでなければなりません。
また、事業が進んでくると大勢の人の権利調整なども必要となってきます。
そのような時は、同じ権利者同士ではなく外部の第三者のほうが本音を話していただけるものです。
自身の力と、外部の専門家の力をうまく組み合わせることが事業を成功に導くコツです。
そのためにも、マンション建替えの仕組みをよく理解し、資金計画や合意形成のノウハウをもったコンサルタントなどに依頼して計画案を策定することをお勧めします。
コンサルタント具体的な計画案づくりに際して、サルタントは通常アンケート調査や個人面談を行い、区分所有者の人柄や生活にじかに触れ、今のマンションのどのようなところに不満を感じているのか、新しい住まいにどのような思いをもっているのかを聞き取り、新しいマンションのイメージを具体化させていきます。
これらの作業は「施主」である区分所有者の意向をくみ上げながら、マンションとしての商品企画や市場性、さらには事業の採算性などにも注意をはらい、実現性の高い計画に仕上げる作業です。
ですから、一般的な設計事務所や建築のコンサルタントではなく、建替え事業の経験のある専門コンサルタントの協力を求めながら作業を進めることが望ましいと思います。
とはいえ、建替え決議の前にコンサルタントや設計事務所に委託費を支払って計画案の検討を委託するのはなかなか容易ではありません。
組合員の中には、当然ながら建替えに消極的な方もいるでしょうし、貴重な修繕積立金を使うことへの抵抗もかなり強いようです。
しかしマンションの将来を考えれば、費用をかけても「建て替えた場合にどうなるのか」ということについて回答を得ておくべきではないでしょうか。
必要なのは実現可能な計画です。
今、出費を惜しんで不正確な答えを得ることこそ本当の無駄だと思います。
多少の時間や費用がかかっても、実績のあるコンサルタントの協力を得ながら自分たちでまず計画を立て、その計画を前提にして事業を進めていくのが望ましいと思います。
とくに、100戸を超えるような比較的規模の大きなマンションや団地では、1戸当たりの費用負担も軽減できるので検討してみてください。
コンサルタントへの業務委託費用や設計に要する費用はどのくらいかかるのか、という質問をよく受けます。
マンションの規模や内部の状況、それまでの経緯などによって異なるので、一概に言うことはできませんが、小規模なマンションで1戸当たり年間50万円から50万円程度、100戸を超える規模のマンションの場合は1戸当たり50万円から50万円程度が標準的な金額ではないでしょうか。
この金額は、比較的規模の小さなマンションでは簡単に負担することができない金額であるかもしれません。
実際、住戸数が少ないと管理費や修繕積立金として徴収できる総額も少なく、コンサルタントに支払うお金など用意できない、という話もよく耳にします。
しかし、まずは実績のあるコンサルタントなどに相談をされてはいかがでしょうか。
いろいろなアドバイスを含めて、多くの事例をみている専門家の話を聞くことは参考になると思います。
コンペにかける自分たち主導でやる余裕がない、でも建替えはやりたい、という管理組合には提案方式(事業コンペ方式)と呼ばれる方法が適しています。
これは、不動産会社や建設会社に呼びかけて、事業への参加を打診するものです。
その時、「自分たちのマンションを建て替える場合に、どのようなマンションを建てるのか、個人の負担はどのようになるのか」などの提案を求めます。
手を挙げてくれる会社が複数出た場合、最後は、区分所有者が話し合いや投票で1社の提案を選び、その内容に従って建替えを進めていくことになります。
提案(コンペ)方式は設計の手間も不要で、費用もかけず複数の提案を比較してひとつを選ぶことができるため、管理組合にとっても簡単で便利な方法として一般化しています。
私もコンサルタントとしていくつかの団地やマンションでこの方式を使った事業を経験していますが、この方式には注意すべき点が少なくありません。
それは次のようなものです。
デベロッパーが魅力を感じる立地、マンションであれば、各社が競うことで、より良い提案、より良い経済条件が期待できます。
反対に、市場性が低い立地や規模が小さいマンションだと参加する不動産会社にとって経済的なメリットなしと判断され、コンペそのものが成立しない可能性があります。
売り手市場かどうかの見極めが大切です。
目先のプランや経済条件ばかりに目がいってしまう当然、各社は自分たちの提案が採用されるようにと、がんばって計画を提案してきます。
完成予想図(パース)やイメージ写真を提示し、メリットを強調するでしょう。
区分所有者はそういった「絵に描いた餅」や、どのくらいの面積の住戸が無償で還元されるのか、といったことに目が奪われてしまいます。
また会社の名前、ブランドにひっぱられる人もいるでしょ、っ。
でも、もっと大切なことは、区分所有者の意向を尊重して事業を進めてくれる会社であるのか、計画づくりや自分たちの意見を十分に取り入れてくれるのか、信頼できる会社と担当者なのかといったことのはずです。
目先の数字やイメージ写真に目を奪われずに、約束を守ってくれる信頼できる会社と担当者であるかに十分目を凝らし選ぶまでが勝負選定は「選ぶまで」が勝負です。
裏返せば、企業にとっては「選ばれるまで」が勝負ということです。
選ばれてしまうと競争原理は働かなくなり、相手方のベースで物事が決まりがちです。
選ぶまでに、できるだけ多くの質問を投げかけ疑問点は明確にしておくことです。
責任の範囲なども覚書で約束して、後日もめることがないように心がけましょう。
覚書を忘れずに選定後にトラブルが発生しないように、選定後直ちに互いの役割や状況が変化した場合の対応方法を覚書などで事前に約束しておくべきです。
「信頼関係があれば覚書など要らない」という人もいますが、互いが疑心暗鬼にならないためにも、事前に覚書で将来の変化に対応できるように定めておくことが大切です。
一度信頼関係が崩れてしまうと関係を修復するためには膨大な時間とエネルギーが必要となります。
否、膨大なエネルギーと時間をかけても回復できないのが信頼関係かもしれません。
組織というものは、文書で約束したことは守りますが、口頭での約束は守らないものです。
担当者が口頭で約束したといっても、責任者は知らないことがほとんどでしょう。
文書であれば、事前に決済を受けているはずです。
現場の担当者が管理組合の意向を受けて会社を動かし合パース(完成予想図)の一例。
具体的な形となってプレゼンテーションされると現実味が増してくる。
やすくするためにも、覚書は重要な武器になります。
選定は公正さと透明性を心がける建替え事業に参加する会社や計画案の選定方法が公正でない、選考過程が不透明だ、などという批判を受けて建替え事とんざ業が頓挫した例は少なくありません。
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